상가 원상복구는 업체를 부르기 전에 '어떤 상태로 돌려드릴지'를 임대인과 먼저 정하는 일입니다. 임대차계약서 특약, 입점 당시 사진, 남기기로 한 시설 목록이 정리되어 있으면 업체마다 같은 범위로 견적을 낼 수 있고, 원상복구비용도 같은 기준으로 비교할 수 있습니다.
원상복구 의무는 어디에서 오나요
민법 제615조는 빌린 물건을 돌려줄 때 원상에 회복하도록 정하고, 제654조가 이를 임대차에 준용합니다. 다만 '원상'이 정확히 어떤 상태인지는 계약서 특약, 입점 당시 상태, 전 임차인에게서 넘겨받은 시설 같은 사정에 따라 달라집니다. 같은 상가 건물이라도 점포마다 답이 다를 수 있는 이유입니다.
해석이 엇갈리면 업체의 판단만으로 정할 수 없습니다. 계약서와 자료를 가지고 임대인과 먼저 이야기하고, 그래도 다르면 법률 상담을 받는 편이 안전합니다.
업체에 연락하기 전 모아 둘 세 가지
- 임대차계약서의 원상복구 특약 문장(사진으로 찍어 두면 충분합니다)
- 입점 당시 사진이나 도면, 전 임차인에게서 넘겨받은 시설 목록
- 임대인과 남기기로 이야기한 시설(천장·조명·냉난방·바닥 등) 목록과 사진
이 세 가지가 있으면 업체는 현장을 보기 전부터 무엇을 걷어 내고 무엇을 지킬지 알 수 있습니다. 반대로 자료 없이 '전부 원상복구'라고만 말하면, 업체마다 상상한 범위가 달라 견적 차이가 크게 벌어집니다.
원상복구업체 견적에서 따로 볼 줄
| 견적서 항목 | 이렇게 나누어 보세요 |
|---|---|
| 철거 범위 | 벽·천장·바닥·설비 중 어디까지 걷어 내는지 |
| 마감 상태 | 철거 뒤 노출되는 면을 어디까지 보수하는지 |
| 보존 시설 | 남기기로 한 시설의 보양과 손상 시 처리 |
| 반출·폐기물 | 운반·처리 포함 여부와 받을 수 있는 서류 |
| 인계 확인 | 임대인·관리사무소와의 마지막 현장 확인 포함 여부 |
원상복구비용은 면적보다 이 다섯 줄이 같은지에 따라 달라집니다. 한 업체는 철거만, 다른 업체는 마감 보수까지 넣었다면 총액만 보고 비교할 수 없습니다.
임차인이 덧붙인 시설을 어떻게 볼까요
민법 제646조는 임차인이 임대인의 동의를 얻어 덧붙인 물건에 대해 매수를 청구할 수 있는 경우를 정하고 있습니다. 모든 시설이 여기에 해당하는 것은 아니고, 계약서에서 이 권리를 어떻게 정했는지도 함께 보아야 합니다. 다음 임차인이 그대로 쓰겠다는 시설이 있다면, 철거하기 전에 임대인과 남길지 여부를 문서로 정리해 두세요.
함께 묻는 질문
원상복구는 무조건 처음 빈 상태로 돌려야 하나요?
항상 그렇지는 않습니다. 계약서 특약, 입점 당시 상태, 시설 인수 관계에 따라 범위가 달라집니다. 자료를 모아 임대인과 먼저 범위를 확인하고, 이견이 있으면 법률 상담을 받으세요.
원상복구비용은 누가 정하나요?
비용은 업체 견적으로 정해지지만, 범위는 임대인과 임차인이 정합니다. 범위가 먼저 문장으로 정해져야 업체 견적을 같은 기준으로 비교할 수 있습니다.
보증금에서 원상복구비를 빼겠다고 하면요?
어떤 항목이 얼마인지 근거를 요청하고, 마지막 현장 확인 때 남은 사항을 사진으로 함께 남겨 두세요. 다툼이 생기면 개별 사정에 맞는 법률 상담이 필요합니다.
직접 확인할 공식 자료
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